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Gilets jaunes : quel impact sur les prix de l'immobilier à Hyères ?

Publiée le 07/12/2018

Le mouvement des "gilets jaunes" fait la une des actualités depuis plusieurs semaines et une question revient souvent dans nos entretiens avec nos clients, vendeurs et acquéreurs : quel impact sur le marché ? sur les prix de l'immobilier à Hyères ? sur la demande exprimée ? est-ce le moment de vendre ? d'acheter ? Vaste question à laquelle nous allons tenter d'apporter quelques éléments de réponse.

De manière générale, il est clair que le marché immobilier n'aime pas l'incertitude, pas plus que les marchés financiers. Les décisions des vendeurs et des acquéreurs engagent des budgets importants, représentant souvent 20 à 25% de leurs revenus, sur des durées longues (la durée des emprunts atteint 20 à 25 ans couramment). Pour se projeter dans l'avenir, il est préférable de bénéficier d'un climat de stabilité et de confiance. Dès lors, les tensions sociales et politiques ajoutent un facteur de stress dans un processus de décision toujours complexe, souvent fragile.

Pour autant, les projets immobiliers de nos clients sont motivés par des facteurs largement indépendants de la conjoncture et du climat social : naissances, mariages, mutations professionnelles, divorces, décès, succession, sortie d'une indivision...la démographie, le contexte économique, les grandes tendances macro-économiques et sociologiques sont les piliers du dynamisme du marché, qui reste ainsi fondamentalement porteur sur le moyen et le long terme.

Citons pour exemple les mouvements sociaux de décembre 1995, liés au projet de réforme de la Sécurité Sociale par Alain Juppé. Qui aurait pu prévoir à l'époque que cette épisode tumultueux, qui avait paralysé la France pendant plusieurs semaines, avec une crise gouvernementale profonde, serait le prélude à une flambée des prix de l'immobilier historique (1997-2007), avec un doublement des prix du m² pour atteindre et dépasser un prix moyen de 3.500 €/m² à Hyères ?

Le climat social n'est qu'un facteur parmi d'autres qui déterminent l'évolution des prix de l'immobilier, ce qui rend d'ailleurs la prévision de leur évolution très aléatoire, pour ne pas dire impossible. 

Par exemple, les taux d'intérêt jouent un rôle décisif dans les prix de l'immobilier, à Hyères comme ailleurs. 75% des acquéreurs empruntent pour acheter. Leur budget est donc largement déterminé par leur capacité d'emprunt, qui dépend de leurs revenus et des taux d'intérêt. A l'heure actuelle, les taux évoluent à un niveau historiquement bas, grâce aux politiques monétaires mises en oeuvre par les banques centrales. Or, la FED vient d'augmenter ses taux "directeurs" pour la 3ème fois consécutive...ce mouvement de hausse ne manquera pas de répercuter tôt ou tard en France et dans la zone euro, avec un impact mécanique sur les prix de l'immobilier, du fait de la baisse du pouvoir d'achat immobilier des ménages.

En revanche, l'immobilier a constitué de tout temps une valeur "refuge" dans les périodes troublées. Etre propriétaire de son logement, c'est la garantie d'avoir un toît sur sa tête, la perspective d'une retraite sans loyer à payer, et un patrimoine à transmettre à ses enfants. Le désir de devenir propriétaire n'est donc jamais aussi fort que dans les moments difficiles, ce qui renforce la demande.

La crise actuelle des "gilets jaunes", quelle que soit son issue, ne facilite pas les transactions, c'est un fait. Dans ce contexte, le recours à un professionnel, tiers de confiance, est plus essentiel que jamais pour rassurer les parties tout au long du processus de vente, et garantir un prix de marché "équitable", sur la base d'une estimation sérieuse. C'est ce que nous faisons au quotidien par le biais des Analyses Comparatives de Marché, qui se fondent sur les prix des biens vendus, des biens en vente et des invendus. L'observation du Baromètre Immobilier des Notaires permet aussi de suivre l'évolution des prix de manière objective.

Enfin, notons qu'il faut relativiser l'évolution des prix de l'immobilier dans ce qu'on appelle le "parcours résidentiel", c'est-à-dire les acquisitions et ventes successives d'un ménage au cours d'une vie. Prenons un exemple : un T2 acquis à Hyères en 2007 ou en 2011 (deux "pics" du marché) au prix de 200.000 € se revendra vraisemblablement avec une moins-value en 2018, les prix moyens ayant baissé d'environ 10%, soit une perte de 20.000 €. Mais si le projet consiste à acheter un T4, celui-ci sera accessible au prix de 300.000 € en 2018 contre 330.000 € en 2011...soit un gain de 30.000 €. Au final, le ménage est donc gagnant ! A l'inverse, un marché orienté à la hausse génère certes des plus-values, mais renchérit d'autant le coût du projet, qui pourra devenir plus difficile à réaliser.

En conclusion, l'essentiel consiste à réaliser son projet immobilier avant tout en relation avec son "projet de vie", à un prix cohérent avec le prix du marché immobilier à l'instant T. Cela doit constituer la préoccupation centrale de l'agent immobilier dans l'accompagnement de son client. Est-ce le moment pour vous de vendre ou d'acheter ? voilà la manière dont nous formulons la question chez Century 21 Olbia.

 

Pour nous parler de votre projet de vie :

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A très bientôt et merci pour votre attention !

 

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