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L'actualité de CENTURY 21 Olbia

Estimation villa - Hyères ouest

Publiée le 08/12/2017

Voici à titre d'exemple une estimation que nous avons récemment réalisée pour une belle villa situé à l'ouest de Hyères, à proximité de l'Hôpital. Pour obtenir vous aussi une estimation complète et justifiée de votre villa à Hyères, pour mettre en vente, pour une succession ou tout simplement à titre patrimonial, suivez ce lien :

https://www.century21-olbia-hyeres.com/mettre_en_vente/

 

"Monsieur et Madame ...

... avenue du Maréchal Leclerc

83400 HYERES

 

Hyères, le 12 octobre 2017

Madame, Monsieur,

 

Je fais suite à notre rendez-vous de visite du 10 octobre 2017 au cours duquel vous avez bien voulu me faire visiter un bien sis :

... avenue du Maréchal Leclerc - HYERES (83400)

Consistant en une villa édifiée en R+1 sur un terrain cadastré section 000 AL numéro ...pour une contenance de 660 m² et comprenant :

-       Au rez-de-chaussée : un garage, un appartement avec 2 chambres, cuisine, salle d’eau (130 m² au total), terrasse (50 m²)

-       Au 1er étage : entrée, 3 chambres (13,75 m², 13,75 m² et 12,75 m²), salon/séjour (37,70 m²), cuisine indépendante (25 m²), cellier, WC indépendants, salle de bains, terrasse plein ciel (50 m²)

-       Surface totale : environ 260 m²

Nous avons pris en compte dans notre estimation :

 

-       Les grands paramètres du marché immobilier hyérois (source : barometre.immobilier.notaires.fr)

 

  • Le prix médian des maisons à Hyères : 351.000 €
  • La tendance récente des prix sur les 12 derniers mois   : + 3.2%
  • La tendance longue sur les 5 dernières années : -2.5%
  • La fourchette de marché des maisons : entre 240.000 et 500.000 €

Cf annexes

 

-       Les transactions réalisées à proximité (sources : fichiers PATRIM et AMEPI)

 

Critères retenus :

  • Ventes réalisées dans un rayon de 1.000 m environ autour du bien estimé
  • Entre 2013 et 2017
  • Maisons entre 100 et 300 m²
  • Nombre de pièces : T4 à T6
  • Surface du terrain : entre 400 et 1.000 m²

Cf fiches détaillées en annexe.

 

Le marché constaté pour ce type de biens s’établit donc dans une fourchette de valeurs comprise entre 345.000 € et 568.000 €, avec une moyenne à 485.000 €.

 

-       Les caractéristiques particulières du bien estimé, à savoir :

 

  • Principaux atouts
    • Le quartier résidentiel
    • La proximité du centre-ville, des écoles et des transports
    • La taille du terrain
    • Le terrain entièrement clos
    • La vue sur les collines, dégagée
    • Le très bon état d’entretien (ravalement récent)
    • La taille des pièces à vivre (salon, cuisine)
    • La taille des espaces extérieurs, très généreux
    • L’exposition sud

 

  • Les objections éventuelles de certaines catégories d’acquéreurs
    • La présence d’un projet de construction à proximité
    • La relative proximité de l’avenue du Maréchal Leclerc, qui peut gêner les acquéreurs sensibles au bruit
    • L’absence de piscine

 

Eléments non examinés à ce stade pour cette estimation :

 

-       Le dossier de diagnostics techniques

-       Le titre de propriété

-       Le permis de construire

-       Le certificat de conformité

 

Valeur de Marché

 

Valeur pour lequel un bien immobilier peut faire l’objet d’une transaction :

 

-       entre des parties bien informées sur le marché, prudentes, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale,

-       dans un délai prévisible conforme à la moyenne observée pour des biens comparables,

-       après avoir fait l’objet d’une commercialisation adéquate, d’une publicité et d’une promotion ayant permis à la majorité des acquéreurs potentiels d’en prendre connaissance et d’y avoir accès de manière qualitative (mandat unique partagé au sein de l’AMEPI).

 

Compte tenu du marché immobilier actuel et sous réserve que des recherches (amiante, plomb, termites…) ou des examens plus approfondis (certificat d’urbanisme, titre de propriété, surfaces, audit technique) ne fassent apparaître de servitude particulière, d’engagement contractuel ou l’existence d’éléments pouvant compromettre la santé du bâti et ou de ses occupants, ayant une incidence, en plus ou en moins, sur la détermination du prix de votre bien, le bien estimé se situerait dans une fourchette de marché comprise entre 550.000 et 600.000 €

Valeur de convenance

Acheteur pour lequel un actif particulier a une valeur de convenance en raison des avantages spécifiques découlant de sa détention dont les acquéreurs ordinaires sur le marché ne bénéficieraient pas (exemple : séparation avec garde alternée, rapprochement familial). Sur la base d’une « prime de convenance » pouvant atteindre 15% de la valeur de marché, vous pourriez alors espérer une négociation autour de 700.000 €.

En vous remerciant de la confiance que vous voulez bien nous témoigner et restant à votre disposition pour participer à la négociation de votre bien, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur l’expression de mes salutations distinguées.

 

 

 

Hervé LE ROY-BARRÉ, Gérant                                                                                                         

CENTURY 21 OLBIA                                                                          

 

 

Pièces jointes

-       Barème d’honoraires Century 21 Olbia

-       Plan cadastral et contenance

-       Baromètre Immobilier Notaires

-       Listes de ventes réalisées (fichier Patrim et AMEPI) entre 2014 et 2017"

 

Pour votre estimation gratuite et sans engagement :

https://www.century21-olbia-hyeres.com/mettre_en_vente/

 

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