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L'actualité de CENTURY 21 Olbia

Estimation T3 à La Palme d'Or - Hyères

Publiée le 02/12/2017

 

Pour obtenir vous aussi une estimation complète et justifiée de votre villa à Hyères, pour mettre en vente, pour une succession ou tout simplement à titre patrimonial, suivez ce lien :

https://www.century21-olbia-hyeres.com/mettre_en_vente/

 

"CENTURY 21 Olbia

78 avenue Gambetta

83400 HYERES

Tél. : 04 86 11 24 56

Fax : 04 86 11 24 98

Mail : olbia@century21.fr

 

Hyères, le 17 novembre 2017

 

Madame, Monsieur,

 

Je fais suite à notre rendez-vous du 14 novembre 2017 au cours duquel vous avez bien voulu me faire visiter un bien sis  :

1 rue Edouard Cordier - HYERES (83400)

Consistant en :

-       Un appartement de type T3 dans un immeuble en copropriété dénommé « La Palme d’Or (1972) - situé au 3ème étage avec ascenseur, comprenant : 2 chambres, séjour/salon, cuisine indépendante, 1 salle de bain, WC séparés

-       Un emplacement de parking extérieur

-       Surface habitable : environ 60 m² (à confirmer)

 

Nous avons pris en compte dans notre estimation :

 

-       Les grands paramètres du marché immobilier hyérois (source : barometre.immobilier.notaires.fr)

 

  • Le prix médian des appartements à Hyères : 3.000 €/m²
  • La tendance récente des prix sur les 12 derniers mois   : + 1.9%
  • La tendance longue sur les 5 dernières années : - 12,5%
  • La fourchette de marché des transactions : entre 2.380 et 3.840 €/m²

 

-       Le segment de marché de votre logement

 

Fichier PATRIM – source Ministère des Finances - (cf annexes)

 

Sur cette base officielle, nous avons obtenu 18 ventes réalisées entre janvier 2015 et mai 2017 concernant des logements répondant aux critères suivants :

 

  • Situés dans un rayon d’environ 300 mètres dans votre quartier
  • Construits entre 1960 et 1980
  • Pour des surfaces entre 50 et 70 m²

 

Le marché constaté pour ce type de biens s’établit dans une fourchette de valeurs très large, comprise entre 1.295 €/m² et 3.500 €/m², avec une moyenne de 2.393 €/m², soit 20% en-dessous de la médiane constatée pour la commune d’Hyères. En valeur absolue, le prix maximum relevé s’élève à 210.000 €, le prix minimum à 83.475 €.

 

 

 

Fichier AMEPI – source intra professionnelle - (cf annexes)

 

Sur cette base de données réservée aux professionnels adhérents, nous avons trouvé une référence de vente au sein de la même copropriété et du même bâtiment :

 

  • T3 au 4ème étage- 60 m² - vendu 157.000 € soit 2.617 €/m² en mars 2017

 

-       Les caractéristiques particulières du bien estimé, à savoir :

 

  • Principaux atouts
    • L’orientation au sud sur le cœur d’îlot
    • La situation au calme pour le séjour et une chambre
    • La vue dégagée
    • Le parking extérieur

 

  • Les objections éventuelles de certaines catégories d’acquéreurs
    • L’état d’usage de l’appartement, qui appelle une rénovation complète (devis à réaliser)
    • La volée de marches pour atteindre l’ascenseur à rez-de-chaussée pour les personnes à mobilité réduite

 

Valeur de Marché

 

C’est la valeur pour lequel un bien immobilier peut faire l’objet d’une transaction :

 

-       entre des parties bien informées sur le marché, prudentes, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale,

-       dans un délai prévisible conforme à la moyenne observée (100 jours environ dans le marché actuel)

-       après avoir fait l’objet d’une commercialisation adéquate, d’une publicité et d’une promotion ayant permis à la majorité des acquéreurs potentiels d’en prendre connaissance et d’y avoir accès de manière qualitative.

 

Compte tenu du marché immobilier actuel et sous réserve que des recherches (amiante, plomb, termites…) ou des examens plus approfondis (certificat d’urbanisme, titre de propriété, surfaces, audit technique) ne fassent apparaître de servitude particulière, d’engagement contractuel ou l’existence d’éléments pouvant compromettre la santé du bâti et ou de ses occupants, ayant une incidence, en plus ou en moins, sur la détermination du prix de votre bien, vous pourriez espérer une négociation dans une fourchette de marché de 130.000 à 150.000 € (frais d’agence inclus, le cas échéant).

 

Nota : nous pourrons affiner cette première fourchette après avoir réalisé un budget estimatif de rénovation de l’appartement avec des professionnels, afin de mieux cerner le budget global de l’acquéreur.

 

Valeur de convenance

C’est la valeur « hors marché » qu’un acheteur particulier pourrait être disposé à payer pour un actif particulier présentant une « convenance » en raison des avantages découlant pour cet acheteur de sa détention, et dont les acquéreurs ordinaires sur le marché ne bénéficieraient pas (ex : « coup de cœur » sur la vue mer, recherche parentale en garde alternée, rapprochement familial, …).

Dans cette configuration particulière, vous pourriez espérer une transaction dans une fourchette supérieure de 10 % environ par rapport à la valeur de marché, soit jusqu’à 160.000 € environ (frais d’agence inclus, le cas échéant).

Notre recommandation pour optimiser le prix obtenu :

Afin d’atteindre le meilleur prix, nous vous recommandons les actions suivantes qui renforceront la visibilité de la propriété sur le marché et son attractivité :

-       Mise en place d’un Mandat Unique Partagé au sein de l’AMEPI (environ 140 agences sur la région) afin :

  • De capter un maximum d’acquéreurs « à maturité » dans leur projet, et les mettre en concurrence dès les premières semaines du mandat
  • De permettre la mise en œuvre de tous les outils de promotion disponibles

 

-       Reportage photographique soigné

-       Réalisation de devis pour un budget de rénovation complète

-       Mise en place d’un « site dédié » et promotion sur Facebook (« buzz »)

Cette indication de prix ne peut bien entendu être assimilée à une expertise, laquelle doit être établie par un expert immobilier, en possession de tous les paramètres et documents nécessaires à ce travail.

En vous remerciant de la confiance que vous voulez bien nous témoigner et restant à votre disposition pour participer à la négociation de votre bien, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

 

 

Hervé LE ROY-BARRÉ, Gérant                                                                                                         

Pièces jointes

-       Barème d’honoraires Century 21 Olbia

-       Baromètre Immobilier Notaires

-       Listes des ventes réalisées (fichier Patrim) entre 2014 et 2017

Documents non examinés à ce stade :

-       Titre de propriété

-       Plan

-       PV AG copropriété

-       Relevés de charges de copropriété

-       Le dossier de diagnostics techniques

-       Mesurage loi Carrez"

 

Pour obtenir vous aussi une estimation complète et justifiée de votre villa à Hyères, pour mettre en vente, pour une succession ou tout simplement à titre patrimonial, suivez ce lien :

https://www.century21-olbia-hyeres.com/mettre_en_vente/

 

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