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Que valent les estimations en ligne à Hyères ?

Publiée le 12/07/2017

Quand on est vendeur ou qu’on commence à réfléchir à vendre son appartement ou sa villa, à Hyères comme ailleurs, le premier réflexe est souvent d’aller sur internet pour « avoir une idée ». On y trouve une multitude de sites vous promettant une estimation en ligne, immédiate et gratuite. Dès lors, en effet, pourquoi se donner la peine d’aller voir un agent immobilier qui vous prendra du temps et vous demandera (en principe) de visiter votre logement ?

Nous avons donc fait un test comparatif de ces « moteurs d’estimation » que nous ne nommerons pas pour des raisons juridiques bien compréhensibles, mais que vous trouverez aisément sur la première page de Google en tapant « estimation immobilière Hyères ».

Afin que notre test soit significatif et non biaisé, nous avons retenu deux séries de données :

-          La fourchette de prix au m² sur le marché de Hyères en général : basse, moyenne, haute

-          L’estimation d’un T2 « standard » dans la résidence « Régence Park », où les transactions sont régulières et assez homogènes

Les résultats sont assez éloquents.

S’agissant du marché immobilier à Hyères pour les appartements, pris dans son ensemble, nous rappellerons pour commencer la fourchette de prix avancée par la source officielle la plus fiable, à savoir les Notaires de France (base PERVAL), à laquelle se référent d’ailleurs une bonne partie de ces sites d’estimation :

Prix au m² à Hyères - appartements

Fourchette basse : 2.420 €/m²

Prix médian : 3.110 €/m²

Fourchette haute : 3.870 €/m²

Il convient de souligner :

-          Que l’essentiel des transactions est compris dans cette fourchette, même si une partie marginale des ventes peuvent se réaliser en-dessous de la fourchette basse (ex : Centre Historique auquel nous consacrerons un article ultérieurement) ou au-dessus (ex : littoral, Giens,…)

-          Que les prix retenus s’appliquent à des surfaces « Loi Carrez » telles qu’elles sont garanties par les vendeurs dans l’acte de vente, ce qui est rarement le cas au stade d’une estimation initiale

Que disent donc les principaux sites sur le prix moyen du m² des appartements à Hyères ?

-          Site n° 1 : 3.633 €/m² (fourchette de 2.251 à 5.814 €/m²)

-          Site n° 2 : 3.380 €/m² (fourchette de 2.535 à 5.070 €/m²)

-          Site n° 3 : 3.210 €/m² (fourchette de 2.180 à 4.770 €/m²)

-          Site n° 4 : 3.841 €/m² (fourchette de 2.455 à 5.187 €/m²)

-          Site n° 5 : 2.853 €/m² (pas de fourchette)

-          Site n° 6 : 3.710 €/m² (pas de fourchette)

-          Site n° 7 : 3.617 €/m² (fourchette de 2.719 à 5.243 €/m²)

Conclusion : 6 sites sur 7 surestiment le marché de Hyères par rapport aux données officielles de la base de données des Notaires, en moyenne de 11%, mais jusqu’à 23% pour un des plus connus !

 A noter : plusieurs sites demandent des informations dont on ne sait pas comment elles sont utilisées dans l’estimation. Exemple : le montant des charges de copropriété, sans qu’on puisse préciser ce qui est compris ou non dans ces charges… Or, aucun lien n’est prouvé entre les charges (qui sont le reflet d’un niveau de service) et le prix moyen au m². Autre exemple : les matériaux de construction…quel rapport ? on peut penser qu’il s’agit surtout de constituer une base de données (le fameux « big data ») qui sera revendue à divers prestataires et entreprises…

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