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Estimer son bien à Hyères avec impots.gouv.fr !

Publiée le 03/07/2017

Le marché est réputé opaque, à juste titre. En effet, comment se fier aux portails de vente, aux sites d’estimation en ligne, aux approximations des médias, au « bouche à oreille » ? et que dire des estimations des agences immobilières, toujours suspectées, soit de vouloir flatter le vendeur, soit de « brader » le bien pour vendre plus vite ? Tour d’horizon des différentes sources et présentation d’un outil encore peu connu, gratuit car déjà payé par nos impôts !

Les portails de vente

Le Bon Coin , Se Loger, Logic Immo…. présentent en effet des biens en vente, et pas des biens vendus. A vrai dire, une part importante des biens en ligne peuvent même être considérés comme « invendus » quand ils sont sur le marché depuis plusieurs mois (ou années !). De plus, il est souvent difficile de localiser les biens en question et la confusion règne : « centre-ville », « proche des commodités », « Hyères ouest », « Hyères est », …autant d’appellations des plus floues. Idem pour les journaux d’annonces et les vitrines d’agences. Se référer au marché dit « apparent », à portée de « clic » est donc facile, mais d’une fiabilité proche de zéro.

Les sites d’estimation en ligne

Soi-disant spécialisés dans les estimations gratuites en ligne, ils ne prévoient aucune visite du bien ni aucun échange d’information avec le vendeur. Pour obtenir votre « estimation », vous devrez en revanche dévoiler de nombreuses données personnelles fort précieuses pour l’univers du « big data » : nom, prénom, adresse, téléphone, mail, description détaillée du bien, motif de l’estimation, etc. Autrement dit une « radiographie », qui vient grossir le stock des données qui seront revendues…aux agences immobilières qui s’empresseront de vous proposer leurs services…que vous n’aviez justement pas voulu solliciter ! Un comble. De plus, les algorithmes utilisés par ces moteurs aboutissent à des résultats souvent très différents et déconcertants (nous consacrerons prochainement un article détaillé à ce sujet).

Les médias

Tout le monde sait que l’immobilier, ça fait vendre du papier. Les journaux produisent donc régulièrement leur numéro « spécial immobilier », avec sa déclinaison locale sur la cote « quartier par quartier » à Hyères et ses environs.  Problème : l’immobilier, c’est compliqué et les médias ont besoin de simplifier, pour ne pas dire caricaturer, toujours à la recherche de sensationnel. Autre problème : ils citent rarement leurs sources, ou alors il s’agit d’agences (voir ci-dessous). Enfin, l’espace disponible est limité. On fait donc court, très court. Trop court.

Les estimations des agences

Souvent gratuites elles aussi, sont-elles fiables ? En théorie, oui puisqu’un bon professionnel de la transaction est censé bien connaître son marché. Quelques bémols toutefois : d’une part, la tentation est souvent forte (et humaine) de vouloir « faire plaisir » à un vendeur et surestimer son logement (le plus beau, forcément !) pour espérer décrocher un mandat. Il sera toujours temps de de le ramener à la réalité ultérieurement, en cours de mandat, en lui expliquant que les acquéreurs sont rares, difficiles… en générant au passage déception et défiance. Mauvais calcul selon nous, mais hélas trop fréquent. D’autre part, une bonne estimation doit citer ses sources, et les fournir de manière transparente au vendeur. Or, là aussi, il n’est pas rare de voir des professionnels arrêter un prix de manière arbitraire et peu argumentée avec un aplomb qui laisse penseur.

Alors où trouver des sources d’informations fiables, nerf de la guerre des bonnes estimations ?

Tout ce contribue à la transparence du marché mérite donc d’être salué. Une fois n’est pas coutume, c’est le Ministère des Finances qui vient de franchir un grand pas dans ce sens ! En effet, la Direction Générale des Finances Publiques (de son petit nom DGFiP) vient tout juste de faciliter l’accès à sa base de données sur les ventes immobilières, PATRIM. D’une part, le site communique désormais l’adresse exacte (avec le numéro) des biens vendus, ce qui élimine totalement les sources d’erreur et de confusion entre les biens vendus. D’autre part, le site admet maintenant comme motif de consultation la « vente ou acquisition potentielle », en plus des motifs déjà existants (déclaration d’ISF, déclaration de succession, acte de donation, contrôle fiscal, expropriation).

PATRIM, Mode d’emploi pour les estimations à Hyères

Il nous est donc apparu utile, tant pour les acquéreurs que pour les vendeurs, de fournir un « mode d’emploi » de ce site, dont les données sont totalement fiables puisque directement issues des actes notariés, mais dont l’ergonomie est loin d’être optimale pour les non-initiés.

Connexion au site

 

Il vous suffit de vous connecter au site https://www.impots.gouv.fr/portail/ sur lequel vous avez l’habitude faire votre déclaration d’impôts en ligne. Puis vous vous connectez à votre « espace particulier » grâce à votre identifiant et à votre mot de passe.

 

Où trouver l’onglet « Rechercher des transactions immobilières »

Sur la page d'accueil de votre espace particulier, dans le cadre "Données Publiques", auquel vous n'avez probablement jamais prêté attention mais qui était sous votre nez depuis des années. 

Vous devrez ensuite valider les conditions générales d’utilisation et indiquer le motif de votre consultation, par exemple « vente ou acquisition potentielle » si c’est votre cas. A noter que le nombre de consultations est « limité » à 50 par trimestre, ce qui est plus que suffisant pour se faire une idée du marché.

 

Comment bien utiliser le moteur de recherche des biens vendus ?

C’est là que les choses se compliquent. Il vous est proposé de renseigner plusieurs champs.

Type de bien 

Appartement, maison, dépendance, immeuble de rapport – Obligatoire.

Type d’appartement

Studio, T1, T2, T3, T4, T5, T6, T7 et plus (ouf) – facultatif. Conseil : ne renseignez pas ce champ, vous risquez d’éliminer des transactions fort utiles (le voisin qui a vendu son T3 pour estimer votre T2, dont le prix au m² sera sûrement assez proche).

Surface

Visez large pour « ratisser » un maximum d’informations. Par exemple, pour un T2 de 50 m², n’hésitez pas à rechercher entre 35 et 100 m². Vous pourrez toujours faire le tri ultérieurement, nous verrons de quelle manière.

Le périmètre de recherche

Il faut saisir une adresse et un périmètre de recherche (entre 50 m et 5 km). Critère essentiel, qui demande un peu de « doigté » et souvent quelques tâtonnements. Explications. Le bon sens nous inciterait à saisir l’adresse de notre bien. Erreur...

Un exemple choisi à Hyères pour bien comprendre. Votre maison ou votre appartement est situé dans le quartier Chateaubriand, l’un des plus cotés de Hyères, par exemple dans la partie basse du Boulevard d’Orient. En procédant ainsi avec un périmètre de 500 m, vous allez collecter des ventes jusque dans le centre historique et dans le quartier du Bon Puits. Résultat : une fourchette de prix au m² de 1.300 €/m² à 4.350 €/m². Vous voilà bien avancé. Il faut donc choisir le centre du cercle de manière approprié, en veillant à ce que le périmètre de recherche reste homogène. Dans notre exemple, il aurait été plus judicieux de centrer la recherche sur le 25 Chemin de la Ritorte. Dans un rayon de 500 m, on englobe alors les transactions du quartier Chateaubriand, mais aussi des collines du Paradis, de la Ritorte et du Mont Soleil. Le nombre de transactions est plus faible, mais la fourchette se réduit de 3.144 €/m² à 4.351 €/m², ce qui est plus pertinent.

Conseil : le format de l’adresse exigé est le suivant : « 25, che de la ritorte, 83400, Hyères ». Les virgules sont importantes, le code postal aussi. Pas très ergonomique, on vous le disait…

La période de recherche

Le moteur propose une période de recherche par défaut limitée généralement à 6 mois environ. Cela peut suffire si le nombre de transactions est très important, par exemple en hyper centre-ville de Hyères, avenue Gambetta, quartier très dense. Souvent, cela ne suffira pas à générer un nombre suffisant de transactions, ce qui est essentiel pour se faire une idée. Il faudra donc élargir la période jusqu’à 37 mois, par exemple de 05/2014 à 06/2017. Si nécessaire, par exemple dans des zones très peu denses (Mont des Oiseaux, Giens) on pourra même remonter dans le temps sur la période 05/2011 à 05/2014 et ainsi de suite jusqu’en 2009, date limite des archives disponibles.

Au final, une liste de transactions devrait contenir au moins une dizaine de transactions pour être exploitable, le risque étant d’avoir une vision « biaisée » sur un petit nombre de transactions.

Comment bien interpréter la liste des ventes immobilières ?

Vous avez enfin votre liste d’environ 10 à 15 ventes, dans un périmètre homogène autour du logement à estimer. Le résultat de votre recherche se présente de la manière suivante :

. Une carte IGN avec des repères de géolocalisation précis, vous permettant de situer les ventes

. Un tableau exportable en PDF avec de nombreuses données dont nous allons examiner l’intérêt par rapport à votre but, avoir une idée de la valeur de votre appartement ou de votre maison à Hyères.

L’adresse exacte

C’est la grande nouveauté, merci la DGFiP ! Plus de confusion possible entre deux résidences ou deux maisons. Vous pourrez même aller vous rendre compte sur place des qualités propres de chaque bien, de son environnement (vue mer ou pas), éventuellement de ses nuisances (route bruyante). Soyez discret néanmoins. Personne n’aime voir des curieux rôder autour d’une villa…

La date de la vente

Très important pour resituer la transaction et son prix dans le marché et son évolution. Exemple : une vente d’appartement réalisée en 2012 devra être corrigée d’environ 15% en moyenne pour avoir une idée de sa valeur, si elle devait à nouveau avoir lieu dans le marché actuel.

L’année de construction

Critère décisif dans une bonne estimation. A savoir : dans le marché immobilier à Hyères, le prix moyen des appartements (3.060 €/m² sur la période du 01/12/2016 au 28/02/2017 – Source : Notaires de France – base de données PERVAL) correspond à des immeubles construits dans les années 70/80 environ. L’écart autour de cette valeur médiane est considérable et directement lié à la date de construction : - 40% soit 1.800 € pour les plus anciens (Centre Historique par exemple) et + 40% pour les plus récents (4.200 € pour un immeuble réalisé en 2010). Ce n’est pas le seul critère, mais il est prépondérant dans l’analyse. Seule inconnue : on ne sait pas si le bien a fait l’objet d’une rénovation.

Le nombre de pièces

C’est une indication intéressante, notamment pour comparer le nombre de chambres entre maisons.

L’étage (pour les appartements)

C’est un critère important. On relève une surcote de 10% à 20% pour les étages élevés (et plus pour les derniers étages de type villa sur le toit). Idem pour les rez-de-jardin. En revanche décote de 10 à 20% pour un rez-de-chaussée sur rue…Les prix moyens étant…au milieu de l’immeuble.

La surface du terrain (pour les maisons uniquement)

Ce critère est essentiel pour les maisons et les villas. C’est du bon sens. La valeur du terrain étant en moyenne très élevée à Hyères et dans la région, d’autant plus qu’on s’approche de la mer ou du centre-ville. On admet généralement que le terrain représente autour de 50% de la valeur globale d’une maison. Par exemple, une villa de 90 m² située à Costebelle vendue 350.000 € (prix moyen en 2017) sur un terrain de 500 m² se décompose en 175.000 € pour le terrain et 175.000 € environ pour la construction. La même maison sur un terrain de 1.000 m² (le double) pourrait donc valoir 175.000 € de plus, soit 525.000 €. Calcul très théorique, certes, mais qui se vérifie de manière empirique.

Le prix

Nous avons accès (enfin) au « vrai prix » du bien vendu, tel que le Notaire l’a enregistré auprès des services de la publicité foncière. Risque d’erreur : proche de zéro. Il comprend les honoraires d’agence, le cas échéant. C’est le prix du marché.

Le prix au mètre carré

Pour les appartements, la Loi Carrez impose un mesurage par un professionnel. Les surfaces sont donc totalement fiables et permettent des comparaisons par prix au m² assez fiables

En revanche, la Loi Carrez n’impose pas cette obligation pour les maisons. Les surfaces indiquées sont donc à prendre avec précaution, la source n’étant pas garantie. Les prix au m² sont souvent incohérents. Seul le prix global est significatif, en lien avec la surface du terrain, la date de construction le nombre de chambres, et bien sûr le quartier.

La colonne « Détail »

En cliquant sur le symbole en forme de loupe, vous pouvez générer une fiche « Détail » comprenant d’autres informations comme les références cadastrales, les matériaux de construction, la situation locative, la présence d’un ascenseur, le nombre de salles de bains, et les dépendances (piscine, garage, terrasses, …). Très utile pour expliquer certains écarts étonnants au premier abord.

Les tris par colonne

Il est possible d’effectuer des tris en cliquant sur les colonnes. Cela permet de trier les données et de croiser les approches :

. Par date de vente, pour observer une évolution des prix sur le segment considéré

. Par année de construction : pour comparer son logement à des logements de la même époque

. Par prix bien entendu : pour voir d’un coup d’œil la fourchette de valeur la plus large. Un conseil : éliminez les valeurs extrêmes pour retenir les valeurs les plus cohérentes. Les extrêmes correspondent souvent à des transactions réalisées dans un contexte particulier : valeur dite « de convenance » ou au contraire « prix d’ami » ou vente forcée.

Conclusion

Vous avez maintenant sélectionné les valeurs qui vous semblent les plus pertinentes, avec les fiches détaillées correspondantes, obtenant ainsi une fourchette de valeur de marché. Il vous reste à vous situer dans cette fourchette de valeur, ce qui est peut-être le plus délicat. Pour cela il vous faudra évaluer objectivement les forces et les faiblesses de votre logements. Or, c’est une tendance très humaine que de considérer ce qui nous appartient avec les « yeux de l’amour », du souvenir, surtout si on y a vécu assez longtemps. Il sera vraisemblablement utile de vous faire accompagner à ce stade par un professionnel, ou un ami au franc parler, pour vous guider vers le bas ou vers le haut de cette fourchette.

D’autres outils peuvent également être très utiles dans une démarche d’estimation, comme :

. le baromètre immobilier des notaires, pour une approche générale du marché et de ses tendances

. le fichier AMEPI des Iles d’Or pour la région de Hyères, réservé aux professionnels qui peuvent consulter le fichier des biens vendus avec des photos, un texte de présentation et de nombreux détails (charges, taxes, équipements, tailles des pièces…)

. le site Castorus pour repérer les invendus sur un marché et ne pas surévaluer son bien

Nous y reviendrons en détail dans d’autres articles à venir sur ce sujet central dans notre métier.

Et à tout moment, n'hésitez pas à nous consulter pour une estimation gratuite...et documentée ! suivez le lien ci-dessous :

https://www.century21-olbia-hyeres.com/mettre_en_vente/

 

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