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HYERES : LE PLU ET LE MARCHE IMMOBILIER

Publiée le 05/03/2017

HYERES : LE PLU ET LE MARCHE IMMOBILIER

 ETAT DES LIEUX ET TENDANCES

 

La ville d’Hyères compte environ 37.000 logements pour 56.000 habitants (soit 1,5 habitant par logement). Ce parc augmente d’environ 1% par an, soit environ 370 logements par an.

 

Périodes de construction des logements

Ce parc a été construit à des époques différentes selon les quartiers :

-          Avant 1949 (19%) : centre-ville, Val des Rougières, Blocarde-Bosquets, Costebelle nord-est, Paradis et la Bayorre

-          De 1949 à 1974 (45%) : Val des Rougières, les Salins, l’Ayguade

-          De 1975 à 1989 (20%) : Costebelle, La Coupiane, le Mont des Oiseaux

-          Les plus récents : Olbia, la Ritorte

 

Résidences principales /secondaires / logements vacants

-          70% de résidences principales (83% en France)

-          23% de résidences secondaires (10% en France)

-          7% de logements vacants (7% en France), c’est-à-dire proposé à la vente ou à la location, en attente de succession, voire gardé vacant volontairement (ex : vétusté, travaux trop coûteux,…) soit 2.600 logements vacants environ, ce qui est considérable en valeur absolue

 

Répartition maisons / appartements

Le parc comprend 1/3 de maisons et 2/3 d’appartements dont :

  •   8% de T1
  • 19% de T2
  • 30% de T3
  • 26% de T4
  • 17% de T5

La relative faiblesse des petits logements rend plus difficile l’installation des jeunes actifs primo-accédants.

 

Proportion propriétaires / locataires

On compte 52% de propriétaires contre 58% en France. Ce retard est imputable notamment au niveau élevé des prix, qui rend l'accès à la propriété très difficile, voire impossible, pour beaucoup de jeunes actifs ne disposant pas des ressources financières et de la stabilité (CDI) exigées par les banques pour l'obtention des prêts. Ceux-ci s'orientent soit vers la location, soit vers des secteurs comme La Crau, La Garde, La Farlède, La Valette où ils pourront trouver des logements entre 2.000 et 2.500 €/m², nettement plus abordables que Hyères comme nous allons le voir.

 

Le marché immobilier à Hyères : les prix – les perspectives

Le prix des logements à Hyères se situe dans une fourchette comprise entre 2.000 et 4.000 €/m² pour l’essentiel des transactions (source : Notaires de France – base de données Perval), avec une valeur médiane estimée entre 2.800 et 3.200 €/m².

Les principaux critères qui vont varier les prix constatés pour un logement sont les suivants :

 

Critères déterminants pour le prix des appartements à Hyères

Le quartier, la situation dans la ville 

C’est naturellement un facteur important pour un acquéreur, mais il serait délicat d’établir une réelle hiérarchie des différents quartiers à Hyères, compte tenu de la vision très subjective des habitants et des acquéreurs.

On peut simplement relever le cas particulier du Centre Historique de Hyères, dont les prix de l’immobilier sont particulièrement décotés au regard de sa situation centrale et de son « cachet » :

  • Pour des raisons objectives :
    • Difficultés d’accès et de stationnement
    • Petites copropriétés parfois dégradées, voire insalubres, nécessitant des réhabilitations lourdes
    • Absence de balcons ou terrasses
    • Prestations générales souvent médiocres
  • Et pour des raisons plus subjectives :
    • Sentiment d’insécurité, souvent exagéré au regard de quelques incivilités somme toute assez banales
    • « Désamour » des hyérois pour leur centre historique, qu'ils ont délaissé
    • Présence de populations défavorisées, souvent locataires

S’agissant des autres quartiers, les acquéreurs établissent leurs propres priorités, sans que cela ait une influence particulière sur les prix :

-          Etre proche des commerces et équipements pour les personnes âgées, qui recherchent l’hyper centre-ville

-          Habiter au calme avec des espaces verts pour les amateurs de Costebelle

-          Privilégier les accès routiers vers Toulon pour les habitants de l’ouest (La Bayorre, Beauvallon)

-          Jouer sur la carte scolaire pour les parents souhaitant scolariser leurs enfants dans tel ou tel collège (ou l’éviter…)

 

La période de construction de la résidence

  • C’est le facteur principal, qui peut faire varier le prix de vente dans une fourchette de plus ou moins 40%. Les prestations telles que : ascenseur, parkings, sobriété énergétique, normes PMR (Personnes à Mobilité Réduite), architecture soignée, terrasses généreuses, matériaux nobles…sont très recherchées par une clientèle aisée, plutôt âgée, qui finance souvent son acquisition par la revente d’une villa ou d’un appartement dans une grande métropole.

L’étage dans l’immeuble

Le prix d’un rez-de-jardin ou d’un dernier étage avec terrasse « plein ciel » peut être supérieur de 15 à 20% par rapport au même appartement situé en étage « courant »

La qualité des surfaces extérieures

Un balcon, une terrasse (c’est-à-dire un balcon en avancée de l'étage inférieur, ou du sol même en rez-de-chaussée), voire un jardin privatif, sans parler des « villas sur le toit », sont des éléments pouvant renchérir sensiblement le prix d’un appartement. Cela est vrai de manière générale, mais peut-être encore plus à Hyères, compte tenu de la qualité des vues dont on peut jouir dès que l’on prend de la hauteur : vue mer, parfois jusqu’à Giens et Porquerolles, vue sur les collines de Costebelle, du Fenouillet…la qualité du « grand paysage » hyérois et la douceur du climat constituent des avantages dont on souhaite profiter au quotidien, avec des espaces de vie fluides entre intérieur et extérieur.

Les « annexes »

Le parking ou le garage : très recherché en centre-ville de Hyères où le stationnement est difficile et payant. Le prix peut varier entre 5.000 € pour un parking extérieur et 25.000 € pour un garage, voire 40.000 € pour un garage double, soit 100 à 500 €/m² de plus-value. A noter qu’il est très difficile d’acquérir un parking séparément dans les secteurs les plus recherchés.

La cave : un vrai « plus » qui permet de désencombrer le logement lui-même

Le cellier : parfois inclus dans l’appartement ou sur le balcon, c’est en quelque sorte une cave, mais accessible plus facilement

 

Critères déterminants pour le prix d'une maison ou une villa

 

  • Le quartier joue ici un rôle important, car il va déterminer d’autres facteurs, comme la taille du terrain, le caractère mitoyen ou non, et le sentiment de vis-à-vis ou d’intimité :

 

  • Ainsi, le quartier du Mont des Oiseaux jouit d’une image privilégiée et d’une surcote assez nette, avec des terrains entre 1.000 et 2.000 m, bénéficiant souvent de vues sur la mer. La fourchette des prix est large, entre 500.000 € et 800.000 € pour la plupart des transactions, hors villas d’exception.

 

  • A l’inverse, le quartier de l’Oratoire, située dans une zone inondable particulièrement exposée, souffre d’une décoté durable, en dépit des travaux réalisés par la commune. Prix moyen : autour de 250.000 €.

 

  • La date de construction joue finalement assez peu : une maison ancienne, bien entretenue, dans le quartier « victorien » pourra atteindre des sommets, parfois à plus d’un million d’euros. Une maison très récente mais aux prestations limitées, mal conçue, sans charme, sera pénalisée.

 

  • La « rationalité » et la qualité d’usage : nombre de chambres, espaces de vie qualitatifs, relation entre intérieur et extérieur, la présence d’un garage, d’une buanderie, l’aménagement des espaces extérieurs, la pente du terrain (en restanques ou plat)…

 

Quelles perspectives pour les prix de l’immobilier à Hyères ?

Après 5 ans de baisse depuis le « pic » historique de 2011, le niveau des prix pour les appartement semble être stabilisé à un niveau qui reste historiquement très élevé (environ 70% au-dessus de l’indice moyen sur les 50 dernières années – source  : CGEDD, Ministère du Logement). Pour certains logements, notamment les appartements les plus récents en hyper centre-ville, une légère hausse des prix serait même constatée sur les derniers mois, à confirmer.

Il est très délicat de faire des prévisions dans ce domaine, pour deux raisons principales :

En premier lieu, la théorie des « cycles prix immobiliers » est aujourd’hui largement dépassée  

  • Cette vision cyclique et don prévisible du marché a été valide entre 1965 et 1995 où les cycles s’enchainaient régulièrement avec des variations assez limitées (plus ou moins 10% environ),
  • Cette approche est caduque depuis l’envolée des prix entre 1997 et 2007 (doublement en 10 ans !), puis l’accident de marché brutal en 2008 (crise financière des « subprimes » et faillite des banques), puis le redressement aussi brutal jusqu’en 2011, puis l’érosion lente et la stabilisation
  • On ne peut donc plus se fonder sur une théorie « graphique » pour prolonger la tendance

 

En second lieu, le marché immobilier, à Hyères comme ailleurs, est sensible à trop de facteurs pour être théorisé

 

  • Ambiance générale de morosité ou au contraire confiance en l’avenir
  • Pouvoir d’achat des ménages, très différent selon les types de population à Hyères, entre retraités parisiens et jeunes actifs hyérois
  • Marché de l’emploi, au plan national mais aussi plus localement à Hyères, dont on connait les difficultés
  • Evolution des taux d’intérêt des prêts bancaires : au plus bas actuellement, les taux ont limité la baisse du marché en « dopant » les budgets des acquéreurs. Leur remontée inévitable pèsera sur les prix…dans quelles proportions ? à quel rythme ?
  • Les politiques nationales en faveur du logement : loi Pinel, loi Scellier…on ne les compte plus, chaque nouveau gouvernement a la sienne. Quelle sera la prochaine ? quel segment ou secteur géographique sera-t-il favorisé par l’Etat ? bien malin celui qui prétend le savoir…

 

En conclusion, il faut rester très modeste en matière de prévision dans ce domaine. L’analyse objective et rigoureuse des prix actuels, constatés, constitue déjà un exercice suffisamment délicat auquel nous nous limiterons, pour notre part, chez Century 21 Olbia, dans le cadre de nos estimations fondées sur l’analyse comparative de marché et les seules sources fiables disponibles (ministères, notaires, agences) – voir sites utiles en fin d’article.

 

Le parc social

La commune compte environ 3.400 logements sociaux, soit 12% du parc de résidences principales. Cela représente le 3ème parc social de l’agglomération, mais il apparait insuffisant au regard :

-          De l’objectif de 25% fixé par les lois SRU et ALUR

-          Des demandes exprimées sur la commune (1843 dossiers dont un quart supérieures à 3 ans), A noter : 75% environ des hyérois sont éligibles, compte-tenu d’un revenu médian limité à 20.000 € par foyer fiscal.

 

Les résidences secondaires

Très attractive au plan touristique, la commune comprend un parc important de résidences secondaires (23%), constitué pour l’essentiel de petits logements (65% de T1, T2 et T3), concentrés sur le bord de mer et les îles : presqu’île de Giens, Le Port-La Capte, les Salins, l’Ayguade, Porquerolles, Port Cros et Le Levant (entre 50% et 75% de résidences secondaires).

 

Le logement des personnes âgées

L’offre spécifique pour personnes âgées comprend 14 établissements (EHPAD, maisons de retraites, unités de soins de longue durée et foyers logements), concentrés dans le centre-ville.

Pour autant, le poids des séniors augmentera nettement d’ici à 2040 (40% de la population) et nécessitera le développement de cette offre, ainsi que l’accompagnement des personnes souhaitant se maintenir à domicile ou n’ayant pas les moyens financiers d’accéder à ces structures souvent coûteuses.

 

En conclusion, les enjeux du PLU en matière de logement peuvent se résumer aux axes suivants :

1. Le développement d’une offre de petits logements à coût réduit pour les jeunes ménages souhaitant s’installer ou se maintenir à Hyères. A cet égard, la rénovation du Centre Historique constitue un enjeu majeur, compte-tenu du prix moyen modéré dans ce secteur (1.700 à 2.200 €/m²)

 

2. Le développement du parc social pour répondre aux objectifs réglementaires et à la demande exprimée par de nombreux hyérois dans leur parcours résidentiel

 

Sur la base de cet état des lieux, nous examinerons dans un prochain article les objectifs quantitatifs posés par le PLU, ainsi que les moyens et outils pour les atteindre.

 

Sources :

-          Pour les prix de l’immobilier à Hyères et les tendances du marché, consulter le baromètre immobilier des notaires, qui se fonde sur la base de données Perval, dans laquelle les notaires renseignent avec précision les transactions réalisées avec une fiabilité et une transparence garanties :

https://barometre.immobilier.notaires.fr/maisons-anciennes/departement/var/83/commune/hyeres/83069

-          Pour les évolutions du marché sur longue période et sur la France entière, se référer aux études du CGEDD (Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable rattaché au Ministère de l’Environnement), régulièrement mises à jour

http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-a-long-terme-a1048.html

-          Pour les transactions effectuées par les agences, le site de l’AMEPI des Iles d’Or, dont CENTURY 21 OLBIA est adhérent, constitue une source irremplaçable car très détaillée : base de données des biens vendus avec adresse, prix du mandat, prix de la transaction, délai de vente, photos, descriptif précis. L’accès du site est réservé aux professionnels adhérents. Le site accessible au public est :

http://www.fichieramepi.fr/

 

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